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樓市再響巨雷！四大信號揭示房價走勢真相
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行業(yè)資訊
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發(fā)布時間：
2018-01-07
繼1月4日南京傳出40歲以內(nèi)本科可以落戶政策外，昨日，樓市又傳出4條重磅消息。
1、合肥：商品房由開發(fā)商自行定價，且2016年11月之前出讓地塊不限價；
2、突發(fā)：蘭州成首個松綁限購城市，限售加碼，滿3年方可上市交易；
3、重磅：全國有6城已開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房！房價有望迎來大降…
4、南京加快構(gòu)建租購并舉住房體系，今年3成宅地將建租賃住房
5、2018年，房價往哪兒走？
此外，還有這些熱點(diǎn)事件值得關(guān)注：
1、重磅！省公積金再傳利好消息，5個工作日即可完成轉(zhuǎn)移；
2、全年均價也在2萬/㎡左右，去年南京住宅銷售面積創(chuàng)近5年新低；
3、元通換乘樞紐旁添支路，河西南三號支路擬南延
4、南京建鄴新城吾悅廣場接待中心升級公開，盛迎八方賓客。
1、限價取消！合肥官方確認(rèn)：商品房應(yīng)由開發(fā)商自行定價！
昨日（1月5日），合肥市國土資源局和市物價局表示：商品房應(yīng)由開發(fā)商自行定價，且2016年11月之前出讓地塊不限價。
也就是說，彌漫在中國開發(fā)商頭頂上的“限價”陰霾，終于在合肥找到了突破口。
據(jù)悉，在合肥國土局官網(wǎng)，有網(wǎng)友投訴：合肥兩個項(xiàng)目早就拿地，成本較低，現(xiàn)在漲到將近兩萬，還沒賣完！請相關(guān)部門給出合理的說法！
1、政府價格部門不得核定商品房價格：商品房價格由開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)建設(shè)成本、費(fèi)用、稅金、利潤和市場供求等多種因素自主定價，按照依法行政的要求，政府價格部門不得核定商品房價格。
2、2016年11月之前出讓地塊不限價：合肥自2016年11月開始，對市轄區(qū)和長豐縣、肥西縣、肥東縣范圍內(nèi)的居住用地（含商住用地）實(shí)行“限房價、限地價”的土地拍賣方式，但在2016年11月之前出讓的居住用地（含商住用地）沒有此項(xiàng)規(guī)定。
微博地產(chǎn)大V表示：此回復(fù)，不代表政策松動。這種情況下，要防范房企和中介機(jī)構(gòu)炒作房價的現(xiàn)象，比如說慫恿購房者積極入市的現(xiàn)象。相關(guān)政策思路也說明，房價依然會穩(wěn)定，購房者不用擔(dān)心類似相關(guān)政策松動所帶來的價格反彈的影響。
房產(chǎn)專家 薛建雄
當(dāng)然從市場基本面來說，合肥樓市成長性較好，剛需購房者不應(yīng)該過分猜測房價的走勢，有條件地還是需要積極購房。經(jīng)過這一輪樓市政策調(diào)整，合肥房地產(chǎn)市場的泡沫其實(shí)比較小了，購房者看好合肥市場，才能做出積極的購房策略。
易居研究院嚴(yán)躍進(jìn)
從合肥此次關(guān)于限價方面的表態(tài)來說，還不能上升為政策層面，只是對部分購房者疑問的答復(fù)，所以還談不上取消限價。政策方面依然是從緊的，不存在松動或調(diào)整的可能。
德科地產(chǎn)頻道 劉德科
合肥這個事，恐怕又被誤讀。政府所說的「限價」，是指在土地拍賣之前，就規(guī)定了房價必須不能高于多少錢。這樣的「限價」，是事先約定的，所以它不算是赤裸裸的行政干預(yù)，而算是合理的調(diào)控手段。
在包括合肥在內(nèi)的所有熱點(diǎn)城市，「政府指導(dǎo)價」這個調(diào)控措施，短期內(nèi)仍然不會退出。甚至，整個 2018 年都不會退出，是大概率事件。
So，還是那句話，大家不要對于一點(diǎn)風(fēng)吹草動就驚慌失措，剛需能買則買。從長期來看，2018年中央將不會放松對樓市調(diào)控，與其關(guān)注房價是否會降這樣的小概率事件，倒不如花點(diǎn)心思研究如何買一套增值的好房子。
2、樓市分類調(diào)控開始落實(shí)：蘭州首個松綁限購 加碼限售
2018年樓市分類調(diào)控政策在地方得到落實(shí)，蘭州成為此輪調(diào)控來首個松綁限購城市。1月5日晚間，蘭州市發(fā)文對部分區(qū)域取消限購；繼續(xù)限購區(qū)域則取消限購社保、納稅證明，但同時加碼實(shí)施限售，需滿3年才可交易。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘭州政策調(diào)整的重點(diǎn)在于，松綁部分非核心區(qū)域限購；對限購的認(rèn)定進(jìn)行放松；對炒房依然零容忍，推出限售政策。即在去庫存和防投機(jī)方面落實(shí)新政策的要求。
具體措施上，蘭州的上述通知明確，取消了西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購政策。
蘭州的城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)（含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū)）繼續(xù)限購，卻不再提供社保證明和納稅證明，但個人在上述區(qū)域內(nèi)購買的住房（含新建商品住房和存量住房，以合同網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)），自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》登記記簿日期滿三年方可上市交易。
同時，蘭州市要求，房企要嚴(yán)格執(zhí)行新房的明碼標(biāo)價、一套一標(biāo)和“一價清”制度，實(shí)際銷售價格不得高于備案價格。房產(chǎn)部門對拒不接受新房價格備案的房業(yè)，暫停其網(wǎng)簽備案資格。
3、據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國有六城開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房！ 房價有望大降？
共有產(chǎn)權(quán)房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。
保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。自從2007年開始在江蘇省淮安市試點(diǎn)后，該模式已在江蘇省其他地區(qū)獲得了推廣。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截止日前，全國已經(jīng)有北京、上海、南京、煙臺、福州等至少6個城市開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房。
2017年12月25日，南京4大保障房片區(qū)的1499套共有產(chǎn)權(quán)房開始接受選房。
2017年12月，煙臺宣布，首批拿出1254套現(xiàn)房作為共有產(chǎn)權(quán)住房。
上海共有產(chǎn)權(quán)保障房制度于2010年推出試點(diǎn)，實(shí)行住房和經(jīng)濟(jì)“雙困”標(biāo)準(zhǔn)。
福州第一塊“共有產(chǎn)權(quán)房”地塊，被福晟集團(tuán)以26.6億元競得，樓面價21614元/㎡
當(dāng)中共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量最大的是北京與上海。2017年，北京共完成共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)38宗，用地面積約207公頃，超額完成年度供地計(jì)劃，規(guī)劃建筑規(guī)模約403萬平方米。38宗土地對應(yīng)已入市的38個項(xiàng)目，共計(jì)提供共有產(chǎn)權(quán)房近4萬套。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，共有產(chǎn)權(quán)房對未來樓市調(diào)控影響非常大，特別是對降低保障房的投資屬性，解決中低收入群體購房需求。
共有產(chǎn)權(quán)房有利于房價的穩(wěn)定，而且可以進(jìn)一步發(fā)揮之前自住房發(fā)揮的作用，落實(shí)了“房住不炒”的原則。
但另一方面，在共有產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)增加供應(yīng)的趨勢推動下，市場的觀望情緒會繼續(xù)加強(qiáng)，特別是大量房源供應(yīng)后，價格的穩(wěn)定已經(jīng)可以預(yù)期。
4、南京加快構(gòu)建租購并舉住房體系，今年3成宅地將建租賃住房
市國土局近日表示，我市作為全國12個租賃住房試點(diǎn)城市之一，市委市政府高度重視完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制建設(shè)，著力構(gòu)建租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房、商品房等多渠道的住房供給體系，把建設(shè)租賃住房作為滿足基本居住需求的重要舉措。2018年，我市計(jì)劃將商品住宅用地中的30%調(diào)整用于建設(shè)租賃住房。
1月4日，南京國土局出讓的5幅自持型租賃住房用地，分布在棲霞燕子磯、江寧高新園、麒麟科創(chuàng)園、江北新區(qū)等成熟板塊，均為產(chǎn)城融合發(fā)展、配套設(shè)施完善、租賃需求較大的區(qū)域，有利于更好地滿足新就業(yè)人群、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才等群體的基本居住需求。從競買條件來看，為充分發(fā)揮國有企業(yè)在租賃住房建設(shè)中對市場的引領(lǐng)、規(guī)范和調(diào)節(jié)作用，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，本次公告要求競買人須為南京市、區(qū)政府所屬國有獨(dú)資公司。
下一步，我市將繼續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和布局，進(jìn)一步加大租賃住房用地的供應(yīng)力度，加強(qiáng)對租賃住房建設(shè)的管理，為構(gòu)建租購并舉的住房體系提供有力的土地支撐，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，切實(shí)提高保障和改善民生水平。
5、2018年，房價往哪走？
就國家基本制度而言，我國的土地制度不會發(fā)生變化，在國家分配土地資源的情況不會發(fā)生變化的前提下，中國房地產(chǎn)市場不可能會發(fā)生根本性變化。
從全國房價調(diào)控成效來看，總體平穩(wěn)，漲幅回落。其中一線和強(qiáng)二線城市調(diào)控嚴(yán)厲，房價難跌，整體需求仍向上。中西部熱點(diǎn)都市圈購房需求還在釋放中，承接了外溢的人口、產(chǎn)業(yè)紅利，房價還有上行空間。
核心三四線城市房價受到政策影響及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，房價上漲十分肯定。但庫存嚴(yán)重過剩的三四線城市房價如果無外力刺激，不排除將長期低位徘徊。
同時各大城市落戶政策放開，加大首次購房優(yōu)惠及高層次人才定居保障制度，房價短時間仍難以下降，優(yōu)質(zhì)城市甚至是上揚(yáng)的。而且土地財(cái)政短期難以摒棄，從最近幾個月土地成交情況看，價格還在上漲，沒有措施去抑制地價上漲，最終會傳導(dǎo)到房價。
展望2018應(yīng)該是平穩(wěn)過渡的一年，很多去年沒上車的在2018-2019年應(yīng)該可以好好挑一挑市場筍盤。未來在住房市場分化的時期最好不要盲目投資，資金很貴，時間很貴。
6、重磅！省公積金出臺2大利好，5個工作日即可完成轉(zhuǎn)移
省公積金中心對公積金加商貸的組合貸款也將進(jìn)行利好調(diào)整。現(xiàn)行的政策：組合貸款按月還貸只能首先還公積金貸款，在公積金貸款未全部結(jié)清之前，夫妻雙方扣除公積金貸款月還款外的結(jié)余資金不能用于償還商業(yè)性貸款，據(jù)省公積金管理中心有關(guān)人士介紹，2018年省公積金啟動逐月還公積金貸款業(yè)務(wù)。相關(guān)實(shí)施細(xì)則將在近日出臺。
目前，省公積金管理中心已經(jīng)建設(shè)了新一代公積金管理信息系統(tǒng)，完成了接入全國住房公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺工作。離開原單位的職工辦理公積金轉(zhuǎn)移，原來要在轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)出兩地多次跑腿，現(xiàn)只需在轉(zhuǎn)入地中心現(xiàn)場辦理一次，5個工作日內(nèi)即可完成轉(zhuǎn)移接續(xù)工作。
7、去年南京新房成交均價約2萬/㎡ 待售面積創(chuàng)近五年新低
在“限購、限貸、限價、限售”的最嚴(yán)調(diào)控下，2017年的南京樓市遭遇“寒冬”。
1月5日，南京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了一份2017年南京樓市運(yùn)行情況和發(fā)展趨勢的分析報告，數(shù)據(jù)顯示，2017年1-11月，南京住宅銷售面積1083.86萬㎡，占房屋銷售面積的85.6%，創(chuàng)歷史新低。
各種類型的住宅中，只有90平方米及以下住宅銷售同比有所增長（見圖表），充分反映了當(dāng)前保剛需、抑制投資需求的房地產(chǎn)政策。統(tǒng)計(jì)部門相關(guān)人士分析稱，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)開發(fā)增幅會有所回落，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新常態(tài)。
另外，全部房屋待售面積和住宅待售面積雙雙創(chuàng)五年來新低，尤其是住宅待售面積首次降至200萬平方米以下。截止到去年11月末，南京房屋待售面積277.44萬平方米，同比2016年下降了近4成，比2016年末減少95.8萬平方米。
前三季度，全市商品住宅成交均價20087元/㎡，環(huán)比下降0.2%，保持了穩(wěn)中略降的態(tài)勢。從去年四季度以來的情況來看，調(diào)控政策并未松綁，房價還是呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢，所以預(yù)計(jì)全年均價也在2萬元/平方米左右。南京市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)人士分析稱，南京市房地產(chǎn)總體上將平穩(wěn)發(fā)展，不會出現(xiàn)太大的波動。
8、元通換乘樞紐旁添支路 河西南三號支路擬南延
新盤扎堆的河西南路網(wǎng)正在加強(qiáng)完善，據(jù)最新可行性研究報告審查批復(fù)，河西規(guī)劃三號支路擬實(shí)施南延，西起龍王大街、東至吳侯街。
元通站東南角要添倆支路。元通站集有軌電車、地鐵2、10號線換乘于一體，是河西片區(qū)目前最大的交通換乘中心，未來，伴隨周邊地標(biāo)性商業(yè)配套落成，人流量預(yù)計(jì)成為河西建鄴最高。此次新年路網(wǎng)更新計(jì)劃中，就包括其東南片緊鄰新鴻基國金中心的兩條支路規(guī)劃建設(shè)。
據(jù)了解，河西三號支路本身就鄰近朗詩熙華府、五礦等樓盤，此次道路延伸，主要是預(yù)見到未來大量居民入住的出行需求。工程按城市支路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，道路紅線寬16米，設(shè)計(jì)車速30km/h，總長約500米。
據(jù)交通建設(shè)部門透露，今年總計(jì)劃新建續(xù)建河西8條市政道路，貫通河西南友誼路、元前路等要道，并開展河西南蓮花保障房片區(qū)環(huán)境整治，續(xù)建泰山路等公交場站，方便片區(qū)居民快速出行
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